案例库案例裁判要旨：基层法院十大案由之房屋买卖合同10则

  一、参考案例顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案（2020）苏02民终5243

  1.关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未做担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

  2.关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确说不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担对应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

  二、参考案例侯某某诉上海某某企业未来的发展有限公司案外人执行异议纠纷案（2018）沪0113民初16670号

  原告捏造事实，试图利用虚假民事诉讼阻却执行，侵害债权人合法权益，在原告申请撤诉未被人民法院准许后，人民法院应当依法判决驳回原告全部诉讼请求，并根据情节对原告的虚假诉讼行为予以制裁。

  三、指导性案例指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案(2009)沪二中民二(民)终字第1508号

  房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介企业来提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

  四、参考案例吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案（2020）京0119民初3092号

  1.合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。

  2.买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。

  五、参考案例吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案（2023）冀02民终7205号

  人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人能够最终靠执行异议之诉主张权利。

  六、参考案例石某诉余某某、陈某某房屋买卖合同纠纷案（2022）宁民再2号

  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依照法律来追究刑事责任。本案中，生效的刑事判决认定石某某的行为构成虚假诉讼罪，石某与其父石某某串通，故意隐瞒案件事实，提起的本案诉讼，属于虚假诉讼，按照法律规定，其诉讼请求依法应当驳回。

  七、参考案例高某背信损害上市公司利益、内幕交易案（2020）京03刑初170号

  对于刑法第一百六十九条之一第一款第六项规定的“采用其他方式损害上市公司利益的”情形的认定，应当坚持主客观相一致原则：主观上考察行为人是否从公司利益出发；客观上考察行为人作出的经营管理行为是不是满足法律规定、公司规定及决策流程，且还要考察其中是否掺杂行为人本人利益、是否涉及向其他人输送利益等。

  八、参考案例刘某诉程甲等确认合同无效纠纷案（2022）京01民终8867号

  对非债务人与相对人签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通损害债权人合法权益的认定，需综合债务人与合同当事人之间的特殊身份关系、成交价款及支付情况、转让时间、债务人对标的房子是不是享有权利、是否减损债权人的责任财产等方面做实质判断。如当事人的房屋交易虽符合房屋买卖的形式特征，但实质减损了债务人的责任财产并致使他人债权有不能清偿风险，且债务人不能提供充足有效的履行担保，应认定为属于恶意串通的逃债行为，转让行为无效。

  九、参考案例唐某诉程某房屋买卖合同纠纷案（2012）民抗字第00055号

  当事人之间对于合同是否订立产生争议，一方主张合同未订立，一方主张合同依法成立时，应当由主张合同依法成立的一方承担举证责任，正确运用关于合同成立的举证规则，合理分配举证责任，从而做到对当事人实体权利的保护。

  1.对于案外人主张承租权成立的条件应进行严格审查。需同时符合以下两个条件方能成立：其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用该不动产。

  2.在案外人异议案件的审查中，应该综合是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离市场行情报价、缴纳方式是不是满足一般交易习惯、物业管理缴费凭证等因素综合进行认定，以防止承租人与被执行人恶意串通拖延执行。在涉及房屋买卖以及抵押登记的情形时，也可以借鉴相关合同中是否有关于房屋出租情况的表述。

  3.案外人承租在先的租赁权成立仍不能阻却拍卖等强制执行措施，其产生的法律后果是签署租赁协议及合法占有的承租人能在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，即继续承租涉案房屋直至租赁期满。实践中，需要予以明确的是该项异议属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当对此进行立案审查，并作出裁定，不可直接认定租赁权成立并予以执行。